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2024 年 6 月 6 日
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Johanna Kichton
埃斯帕尼奥拉租户提起联邦诉讼，控告美国农业部和公司公寓房东非法终止该社区唯一的经济适用房
美国农业部和房东违反了联邦、州、民权和房东-租户法，损害了多个家庭的稳定和安全
新墨西哥州埃斯帕尼奥拉（ESPAÑOLA）--今天，现租户和前租户要求新墨西哥州联邦地区法院要求美国农业部（USDA）以及 La Vista Del Rio Apartments（LVDR）的前任和现任业主停止非法加租和驱逐，并执行该房产的经济适用房要求，包括进行必要的维修，以保证住房的安全和适宜居住。LVDR 的 USDA 计划被非法终止以及房东的非法行为导致多个 Española 家庭无家可归，或被迫住进他们负担不起的住房，失去了重要的租户保护措施，或面临无法居住的条件。在Chavez 诉 Vilsack案中，北马里亚纳法律与贫困中心和国家住房法律项目代表当前和以前的租户。
"住在 La Vista Del Rio 我很开心，因为价格实惠，离家又近。房子需要维修，但我以为房东会帮助我们。但他们却告诉我他们要关闭大楼，我不得不离开家。我很担心，因为我看到他们是如何关闭圣克拉拉公寓的，人们无处可去，" 前 LVDR 居民苏西-特鲁希略（Susie Trujillo）说。 "我女儿帮我换了一套公寓。现在我的房租是以前的一百倍。美国农业部不但没有保护我们，反而完全抛弃了我们的社区。
"作为一个州，我们的力量来自于我们深厚的根基，这些根基创造了世代相传的紧密社区。公寓大楼和美国农业部的非法行为让这个社区不得不做出不可能的选择，要么放弃其他基本需求以支付过高的租金涨幅，要么因为没有可负担得起的住房而彻底离开埃斯帕尼奥拉。我们不能允许 新墨西哥人被赶出自己的家园和社区，" 新墨西哥法律与贫困中心经济公平律师沃尔夫-邦加德纳（Wolf Bomgardner）说，"美国农业部和房东必须承担责任，保护帮助农村社区繁荣发展的经济适用房。
多年来，La Vista Del Rio 的外州企业房东 Bosley Management Inc. 无视州规定的房东-租户法律，拒绝了公寓的维修和安保要求，尽管从联邦政府和租户那里收取了数百万美元的补贴和租金。2023 年，美国农业部非法允许 La Vista Del Rio 公寓退出第 515 款项目，这是一项为农村地区提供经济适用房的联邦贷款项目。博斯利管理公司（Bosley Management Inc.Bosley 管理公司因未能维护好埃斯帕尼奥拉唯一的其他经济适用房而被其他租户起诉，导致该建筑被非法征用。由于美国农业部（USDA）从未要求 LVDR 履行其在第 515 款计划中的法律义务，121 名租户被迫在年久失修、离开社区或无家可归之间做出选择。
"国家住房法律项目（National Housing Law Project）管理律师娜塔莉-马克斯韦尔（Natalie Maxwell）说："由于经济适用房的选择很少，美国农业部未能执行其保护法，这威胁到了农村社区的稳定，并已导致埃斯帕尼奥拉的家庭流离失所。"政府有责任帮助纠正房东和租户之间的权力失衡。我们期待立即达成一项解决方案，帮助最低收入的租户继续住在自己的家中，并保护有色人种社区免遭流离失所之苦。
La Vista Del Rio 的新业主和管理者 Villas De Avenida Canada, LLC 目前正在向剩余租户施压，要求他们加入农村发展补助券计划，这实际上放弃了他们现有的保护措施，使他们无法承受租金上涨和被驱逐。新业主还拒绝对剩余租户的公寓进行必要的修缮，尽管他们非法提高了租金，并翻修了大楼内以 "市场价 "提供的空置单元。
背 景
联邦法律对 1989 年 12 月 14 日之前融资的美国农业部房产规定了提前还款限制。 根据提前还贷限制，如果美国农业部认定提前还贷不会对少数民族住房机会产生不利影响，但社区内没有其他可负担得起的住房，业主可以提前还贷，但须遵守使用限制。这些使用限制旨在保护提前还款日的房产居民。尽管埃斯帕尼奥拉人口中 85% 以上为有色人种，但美国农业部还是批准了非法的贷款预付。在 2023 年的那个时候，埃斯帕尼奥拉唯一的其他出租单元是一个单间的活动房屋，价格为 1000 美元。
保护租户并帮助农村社区繁荣发展的经济适用房计划对新墨西哥州的住房存量至关重要。与美国大部分地区一样，新墨西哥州正在努力应对住房危机，经济适用房极度短缺，租户缺乏免受房东虐待的保护。2022 年，新墨西哥州的通货膨胀率达到了创纪录的 9%，住房成本增加了 20%，新墨西哥州的长期无家可归者人数在全美增幅最高，比上一年增加了 57.6%。企业房东的非法经营行为猖獗，新墨西哥州的家庭被挤出了他们世代居住的社区。
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